こんにちは、不動産屋ｎｏｏｋのなかのです。
前回の続きとなります。
空き家撲滅のための法改正シリーズ
前回は【 特定空き家 と 管理不全空き家 】のお話をさせて頂きました。
第一弾『特定空き家と管理不全空き家』→https://estate-nook.jp/3682/
今回第二弾は、【 相続登記の義務化 】についてお話させて頂きます。
空き家相続の基礎知識として今年（2024年）4月から相続登記の義務化がスタートしています。
これは相続をしてから3年以内に登記の申請をしなきゃダメですよ！
そして、過去 昔の相続でまだ登記申請してない場合、
それについても3年以内（要は2027年まで）に登記は絶対しなさい！
登記簿の名前を見たらおじいちゃんやひいおじいちゃんの名前だったみたいな・・・
それはダメです！という話です。
実務をしているとこれは結構あります。。。
そして相続登記をしていなかったら１０万円以下の過料（いわゆる罰金みたいなもの）をかけますよ！
という法改正が行われています。
それに伴って、2026年4月からは・・・
不動産登記の氏名・住所の変更登記が義務化されます。
要は相続登記をした後（わかりやすく言うと引っ越した場合など）、
住所変更登記をちゃんとしていない場合、相続人に連絡がつないんですよね。
それじゃダメです！ということで、
住所変更も絶対登記しなさい！というふうになります。
登記が面倒くさいとか、ずっと揉めてましたということがあり、
相続登記を10年間しなかった場合どうなるかというと、
法律で決められた法廷割合で分割して、それぞれ個人に管理義務と固定資産税がかけられます。
例えば、相続人が3人いたら（法定割合が各1/3の場合）
その土地建物は1/3ずつ管理義務があって、1/3ずつ固定資産税を納めなきゃいけないということになります。
何で国・法務局はそこまでして相続登記をさせたいかというと、
登記ができていない土地や建物は売買ができないんです。。。
売買できない土地・建物はいずれ空き家になる。。。
なので、なんとしても国・法務局としては円滑に売買させて空き家をなくしたい！
という思いがあるんでしょうね。
そして相続で空き家をもらいました、
で、特に使い道がなければ売るという選択肢が多いかと思われます。
ただこの場合、税金としては相続をしたときに相続税がかかり、
（もちろん、相続税とかも控除があるので税金がかからないという人も多いと思いますが）
税率は10％～55％と幅広いです。
さらに、売却するときには所得税がかかったります。
相続にともなって売却する多くの場合は昔からの家だと思いますので、
亡くなった方が購入してから5年超の場合は約20％の所得税・住民税がかかってきます。
税金が発生するとこのように2回納税する必要があるケースも。。。
仮に相続を受けました、相続登記もしました、でも売りたいという場合は早く売ったほうがいいかもしれません。
それは早く売ったほうが税優遇があるからです。
例えば相続開始から3年10か月以内だったら
相続税の取得費加算といって、払った相続税を経費として認められるので、その分ここの取得税が安くなるということですね。
相続開始3年後の12月31日まで使える相続空き家の3000万円控除いわゆる空き家特例です。
これは相続人の数だけ3000万控除が取れたんですけど・・・
法改正があって、
相続人が3人以上の共有名義のところだったら各人2000万円ずつというふうに改悪にはなってるんです、
が！ ひとつ改正になってる点もありまして、
それはこの空き家特例は、
親が住んでた土地と建物が空き家になりました
→それを更地にするか、リフォームしてちゃんと耐震工事をする家にするんだったら、
その後 売った利益に関しては3000万円控除（要は利益が3000万円で手も税金ゼロ）でいいですよ！
という特例です。
ん・・・？待て待て。
でも、これってわざわざ更地にするために、
解体費用が何百万かかるし、リフォームして売るのもお金かかっちゃうし。
それじゃ不便でしょ！ってことで、
今年2024年から法改正がありまして、もう空き家のまま売っていいですよ。
そして、それを買い取った側が更地にするなり耐震工事のリフォームするのであれば、
3000万円控除を使ってもOKです！というルールに変わりました。
要は、空き家特例を使って気楽に売りやすくなりました。
この空き家特例の条件としては、
そもそもその空き家が昭和56年5月以前の建物（つまり旧耐震の建物）であったり、
売却の価格が1億円以下の場合に使えます。
ここ青森県では対象となる物件も多いかと思われます。
よかったよかった。
と、今回も長くなってしまいましたので続きはまた後日にします。
空き家撲滅のための法改正シリーズ
第一弾『特定空き家と管理不全空き家』→https://estate-nook.jp/3682/
今回は第二弾2024年4月からの【 相続登記義務化 】についてと、
話がひろがり【 相続空き家の3000万円控除（空き家特例） 】も書かせて頂きました。
次回以降は、
第三弾：2023年4月～の相続土地国庫帰属制度（相続した土地を国に手放す）
第四弾：2024年7月～の空き家の仲介手数料最大33万円
この辺について触れていいきたいと思います。
ご質問などあればLINEからでもどうぞ。
ではまた。
